Wir beraten Immobilieneigentümer

Die Immobilien-GmbH: Steuern sparen leicht gemacht?

Immobilien sind seit jeher eine der beliebtesten Anlageformen weltweit. Denn sie bieten eine gewisse Stabilität und mit der Vermietung auch einen konstanten Cashflow. Dabei liegt die Entscheidung, die Immobilie privat oder im Rahmen einer GmbH zu vermieten, bei dir. Wir zeigen dir als Handlungshilfe, welche Vor- und Nachteile der jeweilige Weg mit sich bringt und wie du mit der Immobilien-GmbH richtig Steuern sparen kannst!

Das Wichtigste in Kürze

• Grundstücke einschließlich der Immobilien sind unbewegliche Wirtschaftsgüter, die du entweder selbst nutzen oder an Dritte vermieten kannst. Steuerlich relevant ist dabei nur die Vermietung an andere Personen.
• Immobilien im Privatvermögen lassen sich zwar nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen, laufende Erträge unterliegen aber der bis zu 45-prozentigen Einkommensteuer.
• Mit einer GmbH kannst du die Steuer auf laufende Immobilienerträge um bis zu zwei Drittel reduzieren. Dafür besteht keine Möglichkeit mehr, die Immobilie später steuerfrei zu verkaufen.

Vermietete Immobilien im Privatvermögen

Die Vermietung von Grundstücken unterliegt der Besteuerung nach dem Einkommensteuergesetz (EStG). Dabei spielt grundsätzlich keine Rolle, ob du

• ein unbebautes Grundstück,
• eine gesamte Immobilie oder
• eine Eigentumswohnung vermietest.

Du erzielst mit der Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Einkünfte sind der „Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten“, da es sich bei Vermietungserträgen um sogenannte Überschusseinkünfte handelt.

Die Einnahmen

Einnahmen sind die Mieten, die dir im jeweiligen Kalenderjahr zufließen. Auch die Nebenkosten, die du von den Mietern überwiesen bekommst und entsprechend weiterleitest, gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Sofern du deine Immobilie umsatzsteuerpflichtig an andere Unternehmer vermietest, musst du auch die vereinnahmte Umsatzsteuer (insgesamt also die Bruttomiete) als Einnahme erfassen. Denn Vermieter gelten als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), erzielen mit der Vermietung aber steuerfreie Umsätze. Sie werden erst dann steuerpflichtig, wenn du die sogenannte Option ausübst.

Die Werbungskosten

Zu den Werbungskosten gehören alle Aufwendungen, die durch die Vermietung der Immobilie entstehen. Dabei reicht auch eine beabsichtigte Vermietung (in der Zukunft) aus; entsprechend kannst du Kosten bereits geltend machen, wenn die Immobilie noch gar nicht vermietet wird. Typische Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind:

• gezahlte Finanzierungszinsen (die Tilgung selbst ist nicht abziehbar)
• gezahlte Grundsteuern und Versicherungsbeiträge, öffentliche Abgaben wie Erschließungsbeiträge
• Aufwendungen für Fahrten zur Immobilie, beispielsweise für Besichtigungen während der Bauphase
• Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung). Geltend machen kannst du hier zwei Prozent pro vollem Kalenderjahr, Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der sogenannte Grund und Boden gehört zum nicht abnutzbaren Vermögen, Abschreibungen fallen hier weg
• Kosten für Inserierung und Vermittlung der Immobilie

Die schlussendlich zu versteuernden Einkünfte ergeben sich dann durch den Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen.

Der Verkauf der Immobilie

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen unterliegen grundsätzlich der Besteuerung (privates Veräußerungsgeschäft). Auch diese Einkunftsart gehört zu den Überschusseinkünften, allerdings gelten für die Ermittlung des Überschusses besondere Vorschriften (§ 23 EStG).

Der Verkaufsgewinn (Überschuss) wird dabei nach folgender Formel berechnet:

Verkaufspreis der Immobilie abzüglich Anschaffungskosten abzüglich bereits in Anspruch genommener Abschreibung abzüglich der Verkaufskosten.

Beispiel: Du hast eine Immobilie vor fünf Jahren für 800.000 Euro (Gebäudewert) gekauft und verkaufst sie nun für 1.200.000 Euro. Der Verkaufsgewinn liegt bei 320.000 Euro (1.200.000 Euro abzüglich 800.000 Euro abzüglich der Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr, in Summe also 80.000 Euro).

Liegen zwischen Anschaffung oder Herstellung und Verkauf allerdings mindestens zehn Jahre, ist der gesamte Verkaufsgewinn steuerfrei (Spekulationsfrist). Hast du die Immobilie selbst errichtet oder errichten lassen, kommt es auf die Anschaffung des Grundstücks an. Denn im Steuerrecht teilt die e Immobilie immer das Schicksal des Grund und Bodens, auf dem sie errichtet wurde. Dies gilt sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen.

Die Immobilien-GmbH und ihre Vorteile

In einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) profitierst du gerade mit vermieteten Immobilien von mehreren, vor allem steuerlichen, Vorteilen. Denn die Immobilien-GmbH ist ein eigenes Steuersubjekt (juristische Person), die ein eigenständiges Einkommen erzielt und separat von dir als Privatperson besteuert wird. Der große Pluspunkt ist außerdem, dass du die GmbH auch als Einzelperson gründen kannst – denn ein Gesellschafter reicht bereits aus.

Die Grundlagen der GmbH

Die Immobilien-GmbH ist – wie du als Mensch – eine Person. Der Unterschied besteht darin, dass es sich nicht um eine natürliche, sondern um eine sogenannte juristische Person (jP) handelt. Juristische Personen wie GmbH, UG oder AG werden allerdings nicht „geboren“, sondern entstehen erst mit ihrer Gründung. Offiziell am Geschäftsverkehr teilnehmen kann die GmbH erst, wenn sie ins Handelsregister eingetragen wurde.

Als Kapitalgesellschaft erfordert die Immobilien-GmbH ein sogenanntes Grund- oder Stammkapital, das bei 25.000 Euro liegt. Diese Summe musst du der Gesellschaft zur Verfügung stellen, um sie wirksam gründen zu können. Es reicht allerdings aus, wenn du nur 12.500 Euro einzahlst; die andere Hälfte des Stammkapitals muss allerdings für Verbindlichkeiten und im Insolvenzfall zur Verfügung stehen.

Die Haftung ist auf das eingezahlte Stammkapital beschränkt (daher auch der Name „Gesellschaft mit beschränkter Haftung“).

Die Geschäftsführung

Der Gesellschaftsvertrag bzw. die Satzung der GmbH muss eine Geschäftsführerin oder einen Geschäftsführer bestimmen. Denn die Immobilien-GmbH hat zwar Rechte und Pflichten, kann diese aber nur durch eine natürliche Person geltend machen und erfüllen. Bist du Alleingesellschafter, ründest deine GmbH also alleine, macht es Sinn, dich selbst als Geschäftsführer anzustellen. Du schließt dazu einen Arbeitsvertrag mit deiner eigenen GmbH.

Achtung: Du kannst „mit dir selbst“ nur Geschäfte machen, wenn die GmbH von den Beschränkungen des § 181 BGB (sogenanntes Insichgeschäft) befreit wurde. Einen entsprechenden Vermerk muss der Gesellschaftsvertrag enthalten.

Achte auf eine marktübliche Höhe des Geschäftsführergehalts, um eine verdeckte Gewinnausschüttung zu vermeiden. Was marktüblich ist, besprichst du bestenfalls mit einem erfahrenen Steuerberater.

Der Gesellschaftszweck

Ebenfalls im Gesellschaftsvertrag zu regeln ist der Zweck der GmbH. Die Bezeichnung muss dabei so konkret sein, dass ein fremder Dritter die Geschäftstätigkeiten der Immobilien-GmbH tatsächlich nachvollziehen kann. „Verwaltung von Vermögen“ ist beispielsweise zu allgemein, vielmehr müsste der Zweck einer Immobilien-GmbH etwa „Kauf, Vermietung und Verkauf eigener Immobilien“ lauten.

Selbstverständlich kann der Zweck auch umfangreicher ausfallen, wenn du mit deiner GmbH neben Immobilien auch in andere Assets investierst. Du könntest dann beispielsweise „Verwaltung von Aktien, Fonds und Immobilien“ als Geschäftszweck angeben.

Auflösung der GmbH

Die GmbH kann nicht im klassischen Sinne „versterben“, sondern für die Auflösung ist eine Liquidation erforderlich. Sie führt zu einer Besteuerung der stillen Reserven, also der noch nicht realisierten Buchgewinne, etwa durch Wertsteigerungen deiner Immobilien.

Alternativ kannst du die GmbH-Anteile ganz oder teilweise verkaufen. Auch eine steuerneutrale Übertragung an deine Kinder ist möglich.

Das Einkommen der Immobilien-GmbH

Da deine Immobilien-GmbH sowohl im Zivil- als auch im Steuerrecht als eigenständige Person gilt, unterliegt sie auch besonderen steuerlichen Vorschriften. Relevant sind dabei vor allem das Körperschaft- und das Gewerbesteuergesetz (KStG und GewStG). Als Gesellschafterin oder Gesellschafter unterliegen

• Ausschüttungen aus deiner eigenen GmbH der Kapitalertragsteuer, die maximal 25 Prozent beträgt (zzgl. Solidaritätszuschlag)
• Geschäftsführergehälter (Barlohn und Sachbezüge) der regulären Einkommensteuer von bis zu 45 Prozent (Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit)

Das Einkommen der Immobilien-GmbH wird zwar nach dem KStG ermittelt, für die Gewinnermittlung gelten aber in weiten Teilen die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes entsprechend.

Die Körperschaftsteuer

Die Körperschaftsteuer ist die „Einkommensteuer der GmbH“ und richtet sich nach dem zu versteuernden Einkommen, das im Wirtschaftsjahr von der GmbH erzielt wurde. Die KöSt ist eine „Flat Tax“, denn sie beträgt unabhängig von der Höhe des zu versteuernden Einkommens immer 15 Prozent dieser Summe. Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent der Steuer wird ebenfalls fällig, sodass eine Belastung von 15,8 Prozent entsteht.

Die Einkommensermittlung erfolgt dabei immer im Rahmen der Bilanzierung (Betriebsvermögensvergleich). Wahlrechte zur Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) hast du hier nicht. Außerdem sind alle Einkünfte der GmbH solche aus Gewerbebetrieb. Die Unterscheidung zwischen „Vermietung“, „Kapitalvermögen“ und so weiter fällt bei Kapitalgesellschaften weg.

Verlagerst du die „Vermietung und Verpachtung“ also in eine Immobilien-GmbH, erzielt diese Einkünfte aus Gewerbebetrieb!

Das bedeutet auch, dass die 10-Jahres-Frist, die wir aus dem privaten Veräußerungsgeschäft kennen, in der GmbH wegfällt. Eine steuerfreie Veräußerung der Immobilie fällt daher weg, der Verkaufsgewinn unterliegt immer der Körperschaftsteuer.

Die Gewerbesteuer

Eine inländische Kapitalgesellschaft wie deine GmbH gilt stets als „stehender Gewerbebetrieb“ im Sinne des GewStG. Daher ist die Immobilien-GmbH im Grundsatz gewerbesteuerpflichtig, sie muss also zusätzlich zur Körperschaftsteuer auch Gewerbesteuer zahlen. Anders als bei Einzelunternehmen, kannst du die Gewerbesteuerschuld nicht auf die Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer anrechnen lassen. Sie stellt also eine tatsächliche Belastung dar.

Berechnet wird die Gewerbesteuer nach der folgenden Formel:

Gewinn aus Gewerbebetrieb x 3,5 Prozent = Gewerbesteuermessbetrag x Gewerbesteuer-Hebesatz = zu zahlende Gewerbesteuer.

 Den Hebesatz bestimmt die Gemeinde oder Stadt, in der deine GmbH ihren Hauptsitz hat. Im bundesweiten Schnitt beträgt der Gewerbesteuer-Hebesatz dabei 400 Prozent, was eine Belastung mit Gewerbesteuer von rund 14 Prozent ergibt.

In Summe entsteht für die Immobilien-GmbH damit eine Steuerbelastung von etwa 30 Prozent, wenn es für Immobilien keine besonderen Vorteile geben würde. Damit du diese in Anspruch nehmen kannst, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

1. Die GmbH verwaltet ausschließlich eigenen Grundbesitz (bebaute und unbebaute Grundstücke).
2. Neben der Immobilienverwaltung erzielt die GmbH keine Einkünfte oder nur solche aus Kapitalanlagen wie Aktien, Fonds und Termingeschäften. Sonstige „passive Einkünfte“, beispielsweise durch Kryptowährungen, sind schädlich!
3. Die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie setzen sich zu mindestens 95 Prozent aus Mieteinnahmen für den tatsächlichen Grundbesitz zusammen. Maximal fünf Prozent dürfen auf die Mitvermietung von Zubehör, etwa der Inneneinrichtung einer Wohnung, entfallen. Auch hier gilt, dass ein Überschreiten dieser Grenze schädlich ist.

Liegen die Voraussetzungen gemeinsam und während des gesamten Wirtschaftsjahres vor, unterliegen die Immobilienerträge nicht der Gewerbesteuer (sogenannte erweiterte Kürzung). Um die Befreiung zu erhalten, stellst du einen entsprechenden Antrag beim für dich zuständigen Finanzamt. Einkünfte neben den Immobiliengeschäften unterliegen allerdings weiterhin der Gewerbesteuer.

„Echte“ Immobilienerträge werden in der GmbH also nur mit Körperschaftsteuer und dadurch einem Steuersatz von 15,8 Prozent belastet. Im Vergleich zum Privatvermögen, wo du bis zu 45 Prozent Einkommensteuer auf diese Gewinne zahlst, sicherst du dir eine erheblich höhere Liquidität!

Auch der Verkauf der vermieteten Immobilie unterfällt der erweiterten Kürzung. Hier fällt also ebenfalls nur eine Steuer von 15 Prozent (zzgl. Soli) an.

Die Gewinnermittlung

Die Gewinnermittlung funktioniert in der GmbH identisch mit der Bilanzierung im Einzelunternehmen. Der Gewinn ergibt sich am Ende des Wirtschaftsjahres, das in der Regel dem Kalenderjahr entspricht, aus der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV). Du rechnest dabei alle Ausgaben von den Einnahmen ab und erhältst am Ende den Gewinn, der dann der Körperschaft- und ggf. Gewerbesteuer unterliegt.

Zu den Einnahmen gehören klassischerweise:

• Laufende Mieten für den Grundbesitz selbst
• Laufende Mieten für Nebengebäude und Zubehör, etwa eine Garage oder Mobiliar
• Vereinnahmte Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom)
• Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien (Verkaufserlöse)

Zu den Ausgaben gehören auf der anderen Seite üblicherweise:

• Abschreibung (Gebäudewert ohne Grund und Boden mal zwei oder drei Prozent pro Jahr)
• Steuern vom Grundbesitz, insbesondere die Grundsteuer
• Finanzierungszinsen, auch wenn diese in einer Summe anfallen
• Instandhaltungskosten, etwa für Handwerker und Material
• Laufende Nebenkosten, die du beispielsweise an die Hausverwaltung zahlst

Die Abschreibung beträgt pro vollem Kalenderjahr, jeweils gerechnet auf den Immobilienwert ohne das Grundstück selbst

• zwei Prozent, wenn das Gebäude zu Wohnzwecken vermietet wird und
• drei Prozent, wenn die Überlassung zu gewerblichen Zwecken (etwa als Büro) erfolgt.

Wurde das Gebäude nur zeitweise entsprechend genutzt, kannst du für jeden Monat ein Zwölftel der jeweiligen Gesamtabschreibung geltend machen (pro rata temporis). Bei sechs Monaten und zwei Prozent Abschreibung sind es etwa 6/12 von zwei Prozent.

Übertragung von Grundstücken in die Immobilien-GmbH

Grundsätzlich kannst du eine private Immobilie – die du beispielsweise bisher auch schon vermietet hast – nicht direkt steuerneutral in die GmbH einbringen. Denn die sogenannte verdeckte Einlage löst die Besteuerung eines fiktiven privaten Veräußerungsgeschäfts aus. Als Verkaufserlös gilt dabei der aktuelle gemeine Wert des eingebrachten Grundstücks. Nach Abzug des Buchwerts (Anschaffungskosten minus bisher getätigter Abschreibungen) ergibt sich ein Gewinn, der mit bis zu 45 Prozent besteuert wird.

Die Einbringung in die Immobilien-GmbH ist daher nur über Umwege möglich. Eine häufige Gestaltung sieht – vereinfacht dargestellt – so aus:

1. Zunächst gründest du eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), gemeinsam mit einer anderen Person. Du beteiligst dich zu 100 Prozent, die andere Person zu null Prozent (ja, das ist steuerlich und zivilrechtlich möglich).
2. Nun wandelt ihr die GbR in eine Personenhandelsgesellschaft wie die OHG um. Auch dieser Vorgang ist steuerneutral.
3. Anschließend wird die oHG per Formwechsel zur GmbH. Die Immobilie ist nun Betriebsvermögen der GmbH, ohne dass Einkommen- oder Grunderwerbsteuer angefallen ist.

Achtung: Die Umwandlung der OHG in die GmbH ist nur dann grunderwerbsteuerneutral, wenn die Immobilie mindestens fünf Jahre lang im Vermögen der OHG lag.

Überführung aus dem Betriebs- in das Privatvermögen

Möchtest du die Immobilie aus dem Betriebsvermögen der GmbH in dein privates Vermögen überführen, liegt auf Ebene der GmbH eine steuerpflichtige Entnahme vor. Sie ist ebenfalls mit dem aktuellen Marktwert des Grundstücks zu bewerten und zu versteuern. In der Regel und wenn die Gewerbesteuerbefreiung greift, fallen 15,8 Prozent Steuer an (Körperschaftsteuer und Soli).

Infolge der Entnahme kommt es im Privatvermögen zu einer fiktiven Anschaffung in Höhe des in der Immobilien-GmbH angesetzten Marktwertes. Die Entnahme gilt dabei als „neuer“ Anschaffungszeitpunkt. Nach zehn Jahren ist die Immobilie also wieder steuerfrei veräußerbar.

Beispiel: Private versus Vermietung in der GmbH mit anschließendem Verkauf

Im folgenden Beispiel kombinieren wir einmal das uns mittlerweile bekannte Wissen und schauen, ob sich die Immobilien-GmbH im Vergleich zur privaten Vermietung lohnt. Dabei ist der Fall natürlich nicht als allgemeine Handlungsempfehlung zu verstehen, sondern soll nur aufzeigen, wo die Vor- und Nachteile der jeweiligen Unternehmensform liegen.

Ausgangsfall: Die Vermietungsimmobilie wurde vor 15 Jahren gekauft. Der Kaufpreis betrug 1.500.000 Euro, wobei hiervon 1.200.000 auf das Gebäude entfallen. Die gesamte Immobilie wird an Privatpersonen zu Wohnzwecken vermietet. Im Jahr generiert sie Miteinnahmen von 60.000 Euro, verursacht ohne die Abschreibung aber Kosten von 10.000 Euro. Daneben verdienst du rund 40.000 Euro aus einer selbstständigen Tätigkeit. Nun verkaufst du die Immobilie für 2.000.000 Euro.

Das Beispiel macht deutlich, dass sich eine Immobilien-GmbH in der Regel nur dann lohnt, wenn sich durch die laufenden Mieterträge bereits ein hoher Steuervorteil ergibt. Angenommen, du bist privat im Spitzensteuersatz von 45 Prozent pro Jahr. Mit 15 Prozent in der GmbH drittelst du deine Steuerlast und kannst die Zusatzbelastung, die durch den Verkauf entsteht, ausgleichen.

Fazit zur Immobilien-GmbH

Die Immobilien-GmbH ist eine interessante Alternative zur privaten Vermietung von Immobilien. Allerdings bringt sie auch Nachteile mit sich, insbesondere wenn es um einen späteren Verkauf der Immobilie geht. Du solltest also genau durchrechnen, bei welchem Weg du mehr und bei welchem du weniger Steuern zu zahlen hast. Grundsätzlich gilt dabei: Je weniger die Immobilie im Wert steigt und je höher dein privater Steuersatz ist, desto eher lohnt sich die GmbH!

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